Sentencia del TJUE ¿aún se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
¿Sigues a tiempo de reclamar? ¿Acaso ese derecho ha prescrito ya?
Cuando firmaste tu hipoteca, probablemente te dijeron que asumir todos los costes de formalización era algo “normal”, “legal” o incluso “necesario”.
Notaría, registro, gestoría, tasación… unos gastos que muchas personas han afrontado sin cuestionar. Sin embargo, durante años ya existe jurisprudencia que considera abusivas ciertas cláusulas que imponen al consumidor la carga de esos gastos.
Pero, ¿sigues a tiempo de reclamar? ¿Acaso ese derecho ha prescrito ya? La respuesta es que no necesariamente, y el reciente fallo del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) del 13 de marzo de 2025 arroja luz definitiva sobre esta cuestión.
En Reclama Abogados vamos a despejar las dudas y mostrarte cómo este pronunciamiento te puede favorecer.
Contexto: ¿por qué este asunto estaba en tela de juicio?
Para entender la importancia de esta sentencia europea, conviene repasar brevemente el debate:
- En España se reconoce que la acción para declarar la nulidad de cláusulas abusivas en contratos de consumo no prescribe: es imprescriptible.
- Pero cuando se trata de reclamar la devolución (acción restitutoria) de lo que se pagó indebidamente, se aplicaba un plazo de prescripción (normalmente 5 años), que podía ser utilizado por la entidad bancaria como defensa.
- Esto plantea una tensión normativa: ¿es compatible que la acción de nulidad no tenga límite temporal y que la acción restitutoria sí lo tenga, con la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas?
El Juzgado nº 8 de A Coruña planteó esta cuestión como una cuestión prejudicial y el TJUE respondió mediante la Sentencia del caso C-230/24.
En resumen, el TJUE ha ratificado una línea consistente:
- La acción para declarar la nulidad de cláusulas abusivas es imprescriptible.
- La acción restitutoria (reclamación del dinero) puede estar sujeta a plazo, en este caso 5 años desde que la declaración de nulidad es firme.
- Las entidades pueden presentar como argumento que el cliente ya reclamó extrajudicialmente hace más de 5 años, aunque esto no anula automáticamente el derecho.
Con ello, el TJUE reafirma que las reclamaciones por gastos hipotecarios aún pueden hacerse, pero con matices importantes.
¿Qué efectos tiene esta sentencia para el consumidor hipotecado?
Este pronunciamiento no solo despeja la duda de si “ya no se puede reclamar”, sino que establece un marco jurídico favorable para los consumidores siempre que cumplan ciertos requisitos. Veamos las consecuencias prácticas:
Imprescriptibilidad de la acción de nulidad
La acción para que un juez declare que una cláusula (por ejemplo, la que obliga al cliente a asumir todos los costes de formalización) es abusiva no está sujeta a plazo. Eso significa que, en cualquier momento, un consumidor puede pedir que el tribunal declare esa cláusula nula, incluso si han pasado muchos años.Este principio es fundamental, porque evita que las entidades se escondan detrás del paso del tiempo para esquivar la responsabilidad.
Plazo de 5 años para reclamar lo pagado
Ahora bien, declarar la nulidad es una cosa; obtener la devolución de lo que se pagó indebidamente es otra. Aquí es donde entra el plazo de prescripción: una vez que la nulidad de la cláusula es firme (cosa que sucede cuando no hay posibilidad de recurso), el consumidor tiene 5 años para reclamar las cantidades.
En muchos casos, las demandas de gastos hipotecarios se presentan simultáneamente acción de nulidad + acción restitutoria, de modo que la prescripción de la restitución no frustra la nulidad. En consecuencia, los consumidores pueden reclamar gastos pagados en prácticamente cualquier hipoteca, salvo que haya transcurrido ese plazo para restitución.
Excepción importante: reclamaciones extrajudiciales anteriores
El banco podría oponer que ya hiciste una reclamación extrajudicial hace más de cinco años, lo que demostraría que conocías tu derecho y lo dejaste sin ejercer durante tiempo. En esos supuestos, la entidad podría intentar rechazar la devolución argumentando que ha caducado tu acción restitutoria desde que presentaste esa reclamación extrajudicial.
Por eso, conviene actuar con agilidad, cuanto menos tiempo de demora, menor posibilidad de que el banco use esto con éxito.
¿Qué gastos hipotecarios exactamente puedes reclamar?
No todos los gastos que acompañan una hipoteca son reclamables con carácter automático. Pero sí existen los que tradicionalmente han sido cuestionados como abusivos.
- Gastos de notaría
- Gastos de registro de la propiedad
- Gastos de gestoría
- Gastos de tasación
La clave está en verificar si la cláusula del contrato imponía al cliente asumir la totalidad (o una parte) de esos costes, sin justificación, y sin cláusula equilibrada. Si es así, esa cláusula es abusiva y podría declararse nula, con derecho a restitución de lo que hubieras pagado de más.
Cada caso debe analizarse con detalle: importe del préstamo, cláusula concreta, contratos, justificantes de pagos, etc.
Pasos concretos para reclamar tus gastos hipotecarios
Para que tu reclamación tenga éxito, conviene seguir una hoja de ruta rigurosa:
Analiza tu contrato y recopila documentación
Revisa tu escritura de la hipoteca y las condiciones particulares. Identifica la cláusula de gastos: ¿quién queda obligado a pagar qué costes? Recopila también las facturas y justificantes de los gastos efectivamente abonados (notaría, registro, gestoría, tasación). Esto será evidencia clave.
Consulta con un abogado especializado
Un experto en derecho bancario te ayudará a determinar si la cláusula es abusiva, si concurren los requisitos y si estás dentro del plazo para reclamar. En Reclama Abogados ofrecemos un análisis sin compromiso, para valorar tu caso con criterio profesional.
Presenta una reclamación extrajudicial
Antes de acudir al juzgado, conviene presentar una reclamación formal al banco, exponiendo tus fundamentos y solicitando la devolución o al menos negociación. Aunque muchas entidades deniegan estas reclamaciones extrajudiciales, siguen siendo pasos obligatorios en muchos procedimientos.
Interponer demanda judicial
Si la entidad no responde o lo hace negativamente, la vía judicial es la que finalmente puede obligar al banco a declarar la nulidad de la cláusula y ordenar la restitución de las cantidades. Es habitual plantear la acción de nulidad + restitución de forma conjunta.
En tu demanda deberás argumentar:
-
- Que la cláusula es abusiva (falta de transparencia, desequilibrio contractual, carga excesiva al consumidor)
- Que tiene efectos retroactivos al contrato (ipso iure)
- Que el banco debe restituir lo pagado indebidamente en los 5 años siguientes a la firmeza de la nulidad
Supuestos y límites que conviene tener presentes
Aunque el pronunciamiento del TJUE es favorable para los titulares de hipotecas, no garantiza siempre el éxito automático. Hay escenarios y matices que debes tener en cuenta:
- Si presentaste una reclamación extrajudicial hace más de cinco años, el banco podría alegar que con ello ya empezó a contarse tu acción restitutoria.
- Si los gastos fueron repartidos entre cliente y banco en tu contrato de forma proporcional o razonable, puede que no haya cláusula abusiva.
- Si la nulidad no llega a ser declarada por un juez, la restitución no se podrá ejecutar.
- Cuanto más antiguo y más deteriorado esté el expediente documental (falta de justificantes, escrituras perdidas), más difícil será reconstruir el derecho.
Por eso, cuanto antes actúes, más posibilidades tendrás de éxito.
Por qué esta sentencia es una oportunidad para muchos hipotecados
Este pronunciamiento del TJUE supone un balón de oxígeno para quienes creían que su derecho estaba definitivamente perdido. Corrige interpretaciones erróneas que venían circulando en medios o entre consumidores:
- Desmonta la idea de que “ya ha prescrito todo”
- Refuerza la imprescriptibilidad de la nulidad
- Permite que, en muchos casos, las reclamaciones sigan vigentes aunque la hipoteca tenga años
Para muchas personas, recuperar lo pagado de más por gastos hipotecarios puede suponer cantidades considerables: cientos o incluso miles de euros, dependiendo del importe y antigüedad de la hipoteca.
Si firmaste una hipoteca y en su día asumiste todos los gastos de formalización sin cuestionar, es muy probable que tengas derecho a reclamar. Pero el tiempo juega en tu contra, especialmente en relación con la restitución de las cantidades. En Reclama Abogados te ofrecemos:
- Estudio personalizado de la documentación
- Evaluación gratuita de si hay cláusula abusiva
- Asesoramiento estratégico sobre el plazo
- Presentación de reclamaciones extrajudiciales y demandas judiciales
No permitas que tu derecho quede enterrado por el paso del tiempo o por falta de conocimiento. Reclamar es posible, pero actuar pronto marca la diferencia. Si crees que puedes tener un caso, ponte en contacto con nosotros y luchemos juntos por que recuperes lo que por derecho te corresponde.
